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Atualização de Rendas

As partes no contrato de arrendamento podem estipular, por escrito, o regime de actualização da renda.

Se o não fizerem, a lei prevê que a renda seja actualizável, anualmente, em função de um coeficiente de actualização fixado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado na II Série do Diário da República, até ao final do mês de Outubro de cada ano.

Para o efeito, e para vigorar no ano de 2014, foi publicado em 20 de Setembro de 2013, o Aviso n.º 11753/2013 (disponível para consulta no Portal da Habitação), que fixou em 1,0099 o coeficiente de actualização dos diversos tipos de arrendamento.

Comunicabilidade

O direito do arrendatário comunica-se ao cônjuge nos casos em que o regime matrimonial de bens seja o da comunhão geral ou o da comunhão de adquiridos.

No último caso, apenas se o contrato de arrendamento foi celebrado na constância do matrimónio.

Direito de Preferência

O arrendatário tem direito de preferência na celebração de novo contrato de arrendamento quando o seu contrato tenha caducado por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração, com base nos quais o contrato foi celebrado.

O direito de preferência em questão existe apenas durante o período de 6 meses, contado a partir da data em que ocorreu o facto que determinou a caducidade do contrato.

Transmissão do Arrendamento por Morte do Arrendatário

Nos contratos de arrendamento celebrados antes de 28.06.2006

O arrendamento transmite-se às seguintes pessoas, pela ordem por que são apresentadas:

• Cônjuge com residência no locado;
• Pessoa que vivesse com o arrendatário em união de facto, com residência no locado;
• Ascendente que convivesse há mais de um ano com o arrendatário;
• Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que convivesse com o arrendatário há mais de um ano e seja menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
• Filho ou enteado maior de idade, que convivesse com o arrendatário há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

Nos contratos de arrendamento celebrados a partir de 28.06.2006

O arrendamento transmite-se às seguintes pessoas, pela ordem por que são apresentadas:

• Cônjuge com residência no locado;
• Pessoa que vivesse com o arrendatário em união facto e há mais de um ano;
• Pessoa que residisse com o arrendatário em economia comum e há mais de um ano.

A transmissão não se verifica se, à data da morte do arrendatário, o titular do direito à transmissão tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do país.

Cessação do Contrato de Arrendamento

O arrendamento urbano cessa por uma das seguintes formas:

• Acordo das partes

As partes no contrato podem, em qualquer altura, revogá-lo. O acordo extintivo do contrato é feito por escrito sempre que não for imediatamente e totalmente cumprido.

• Resolução

Qualquer das partes pode resolver o contrato com base em incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.

A resolução deve ser efetivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, salvo se o fundamento da resolução for a mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas a cargo do arrendatário ou a oposição deste à realização de obra ordenada por autoridade pública, casos em que o prazo é reduzido para 3 meses. O prazo é igualmente de 3 meses quando o fundamento da resolução for a mora superior a 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.

• Caducidade

Traduz-se na extinção automática do contrato em virtude da verificação de evento certo a que a lei atribui essa relevância.

• Denúncia

Consubstancia-se na declaração unilateral mediante a qual uma das partes se opõe à continuação do contrato de arrendamento.

Denúncia pelo senhorio de contrato de arrendamento de duração indeterminada, nos seguintes casos:

• Necessidade de habitação própria ou dos descendentes em 1.º grau;
• Demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado (com um regime especial transitório para os contratos celebrados antes de 18.11.1990);
• Comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 2 anos sobre a data em que pretenda a cessação (não aplicável aos contratos celebrados antes de 28.06.2006 sempre que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% e não aplicável, em qualquer situação, aos contratos celebrados antes de 18.11.1990).

E, no primeiro caso, desde que:

• O senhorio seja proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de 2 anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
• Não tenha, há mais de 1 ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do país, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau;
• E mediante o pagamento ao arrendatário de uma indemnização de montante equivalente a um ano de renda.

Com as seguintes limitações nos contratos celebrados antes de 28.06.2006:

• Ter o arrendatário menos de 65 anos de idade ou, independentemente desta, não se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou não sofra de incapacidade total para o trabalho, ou não seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços;

E, no segundo caso, o senhorio fica obrigado, mediante acordo e em alternativa:

• Ao pagamento de uma indemnização correspondente a 1 ano de renda;
• A garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.

Caso as partes não cheguem a acordo, a lei estipula o pagamento da indemnização.

• Oposição à renovação

Corresponde à manifestação de vontade de extinção do contrato de arrendamento no termo da sua duração, a fim de impedir a sua renovação automática.